房企并购热度回升近两月60件并购案交易对价672亿元
今年以来，房地产并购陷入低谷，但是，进入三季度尤其是8、9月份，房企并购热度有所回升。根据克而瑞研究中心统计，重点监测房企8月和9月两个月收并购事件合计达到60件，披露的交易对价达到672亿元，占全年收并购事件和交易规模接近3成。易居企业集团CEO丁祖昱分析称：“当前，房地产行业收并购特征明显转向，由企业规模扩张驱动转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动。”房企并购迎来年内高峰据克而瑞研究中心监测，8月，重点监测房企共涉及26笔并购交易，其中披露交易金额的有22笔，总交易对价约367.3亿元，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，交易规模升至半年以来的小高峰。同时，8月披露的单笔平均交易规模约是7月的2倍，收并购热度回升显著，房企处置资产加快，资金回笼提速。9月虽然相比于8月的并购案有所减少，但是仍处于全年高位。克而瑞研究中心数据显示，重点监测房企共涉及34笔并购交易，披露交易金额的有24笔，总交易对价约304.8亿元，同比减少56.2%、环比减少17%。但从2023年单月来看，9月收并购交易规模仅次于3月和8月，单月披露的单笔平均交易规模为12.7亿元。据中指研究院统计，8月，房企并购的典型案例为合景泰富退出苏州朗月滨河雅苑、明月滨河项目，绿城以8.95亿元接手；中海以近13亿元收购碧桂园所持广州亚运城26.67%权益；大悦城地产拟挂牌出售中粮置地广场。同时，9月，路劲向旭辉收购北京顺义合营项目51%股权；世茂退出国寿、远洋珠海合作商办项目。从这些典型的并购案例来看，多是资金较为稳健的大型房企对出险房企进行资产收购。虽然近两个月房企并购热度有所回升，但是从1-9月来看，今年的并购力度不如前两年。“由于行业风险尚存、目前市场信心和修复情况远低于预期，2023年以来房地产行业整体的收并购热度，相对前两年已有一定回落，大规模收并购热潮难以再现。”丁祖昱补充说。多元化并购成新趋势今年以来，房企出售地产开发或多元业务项目股权，以回笼资金、聚焦主业。据克而瑞研究中心统计，8月，多元化并购额占比明显回升，12笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额241.5亿元，占到全部规模的65.7%，环比提升17.6个百分点。延续8月的特征，9月并购交易中，多元化交易规模仍然远超开发项目，17笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额204.8亿元，占到全部规模的67.2%，环比提升1.4个百分点。其中，商办资产出售热度最高，商办资产回报周期长，当前加快相关资产处置以实现资产价值最大化，已成为主流共识，但多数区域不佳的商办资产多处于挂牌或流拍状态。中指研究院企业研究总监刘水分析称：“今年8-9月，出险房企出售项目股权以回笼资金、抵消债务的现象更加频繁。整体来看，今年在面临仍然严峻的融资形势下，房企出售地产项目或多元业务股权以获得流动资金、聚焦盈利性更高业务。可见当前形势下，房企对于自身经营安全与稳定盈利非常重视。”资管公司并购显乏力近两年，在收购出险房企的资产中，AMC（资产管理公司）扮演了接盘者的角色，但是今年以来，AMC收购动作收紧，略显乏力。根据克而瑞研究中心不完全统计，在前9个月的19个纾困项目中，已披露的投入资金仅399.11亿元。AMC盘活出险项目倾向于选择“AMC+代建”模式，由AMC等金融机构接管项目，再委托品牌房企进行代建。也就是说，AMC介入，发挥提供增量资金、协调各方资源的功能，项目由代建方操盘。例如，8月28日，蓝城宣布与华融以“AMC+代建”的方式盘活台州仙居北岸绿洲项目。该项目前期开发商浙江大卫、恒大均出现债务危机，2023年初项目整体采取财产权信托隔离资产的处置方式，脱离与恒大主体的关联性。目前，华融联手蓝城盘活该项目，由于项目有815亩地块未开发、可售货值超100亿元，重整价值和难度大。丁祖昱认为：“随着销售市场的持续筑底，AMC业绩承压，纾困动力略不足，通常采取‘救项目不救集团’的原则，不仅要求对债务进行‘新老划断’且对救助项目的要求较高，倾向于选择区域优质、有阶段性流动性问题的项目进行纾困，而市面上满足这类条件的项目较少，因此整体纾困推进相对缓慢。”新京报记者 徐倩编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
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