上海房价，还会跌多少？
上海楼市，现在是一片惨淡，唱衰之声不绝于耳。上海的有产者和买房人，当下最关心的问题：上海房价，后面还会继续下跌吗？说实话，有可能。那有没有底部，上海房价，最后的底线会在哪里？1上海房价，底部在哪？今年以来，上海的房价一路向下。但我们坚信，最后一定会被三道防线接住。第一条防线，是上海有产者的心理防线；很多人可能不知道，贝壳上最近新出了一个功能，对房东来讲非常扎心。就是下图这个，现在不但展示小区的挂牌均价，也展示小区近半年的成交均价；通过这个功能我们可以发现：现在上海成交量比较大的几个小区，近半年成交价格已经无限接近2020年的买入价。比如上海康城，近半年成交均价4.2万，9月份已经出现3.9万的成交单价；中远两湾城，也有了7.4万的成交价；不过，这套房源本身有点硬伤；种种迹象表明，上海房价确实跌了，但为什么没有一口气跌穿2020年的价格？肯定有人会说是因为时间还没到，过段时间就会跌穿；但实际上原因特别朴素简单，因为很多人就是那个时候买房上车的。2020年和2021年这两年是上海二手房的成交大年。2020年，上海卖了30万套二手房，意味着有30万个家庭在2020年买房上车；2021年，这个数字是27.1万套；两年加起来近60万套。而对于买房，上海这座城市普遍还没有亏钱离场的觉悟，或者说必要。这个心态其实和股市一样，跌穿成本、亏钱以后，大多数人的反应是躺平：只要不下牌桌，我就不算输。以前我们说过，上海职业炒房客的占比不到0.1%，房子大都是自住的。只要不是火烧眉毛，没几个人愿意亏钱把房子卖掉。上海杠杆率全国最低：首套房35%的首付，二套房非普宅70%的首付，普宅标准严重脱离市场价；大家都是安全垫垒的很高，完全不会出现大量的必须割肉离场甚至要上天台的情况。所以反过来说，不管买还是卖，参照2020年的价格去定：房子已经跌到2020了，别贪，可以出手了；房子已经跌到2020了，不慌，没必要继续降价了。你可以不信，甚至骂我，但市场会教你做人的。2第二条防线，是政策托底的成本防线。这条很好理解，先看数据：10月份，上海全市共成交新建商品房4721套，环比下降58%，同比下降7%。新房积分下滑，积分制眼看就要名存实亡；难卖的新房已经开始找中介分销，保利和链家开始合作；新房数据很惨，但这个惨和二手房不一样；懂行的朋友肯定知道，新房的颓势是会影响到土拍的；即便现在参与土拍的都是国企央企；但国企央企的财务基本面也是基本面；如果情况持续恶化，国企央企都不愿意参加上海的土拍了；那事情就严重了，因为土拍的成绩会直接影响到财政的收入；二手房交易虽然也有税收，但和新房卖地的财政收入相比那就是毛毛雨；风大的时候一起飞，风小的时候各自飞。二手房难上面不急，新房难上面才会真急。除非现在上面的决心是彻底清盘不玩了，否则楼市的刺激政策最晚明年一季度一定会出。因为政策这个东西是有成本的，谁都不想一下把绝招全出完。五大新城放开限购、放二套首付、普宅标准调整、税收优惠、甚至彻底放开限购。深圳那边已经憋不住放大招了，因为市场已经太冷了：深圳二套房首付比例从之前的“普通住宅7成，非普通住宅8成”，大幅下调到4成；普宅的标准也往上调了；豪宅税也减免了；政策充分鼓励改善置换。畅想下，上海二套房首付比例从七成下降到四成，五大新城放开限购，普宅标准也顺势调整，会给楼市注入多少购买力和资金？3第三道防线，是上海新房的价格线。这两年卖房的上海房东，有多少是去卖房打新的？太多太多了。背后原因是一二手房倒挂，中间的利差足够大。当年前滩大小王，碧云尊邸，这些新房转手就翻倍，上千万的利润。有点心想赚钱的房东，基本都会去卖房打新。现在倒挂消失了，新房不抢了，骚动不安想要打新的业主也消停了；很多挂在平台上的二手房也随之下架了。身边的朋友，也基本都是这个心理，想买新房但不着急的，准备明年看看市场情况再卖房；当然少不了被中介骂，说你卖房不诚心。新房只要还有明显的倒挂存在，房东就有动力卖了老房去打新。还没买房的，也会优先考虑新房，二手房的需求端就撑不住。但如今一边二手房在跌，一边开发商在提价；即便从全城角度看，“倒挂”也基本没了。前滩所谓最后的新盘没有触发积分，徐滨双雄差点就不触发积分；浦东内中环北蔡的品质小区，宝华海尚郡领，最近成交了一套单价9.5万的房子。即使对比周边新房，性价比也太高了；当然出来没多久就被秒了；新房相比二手房，已经没有套利空间；没了新房抽水，二手房的一个基本面，算是稳了。4市场惨淡，大家都想慢慢来，所以最后我想说，现在很多人的注意力放错了地方；房子究竟会跌到哪里根本不重要，如何让自己短时间钱票在手才是最重要的。现在很多买房，特别是卖房置换的对手盘，不是坐在你面前砍你价的人；而是时间，要知道2年前的房价暴涨是不合理的，不是常态；现在的跌跌不休也是不合理的，也不是常态，你的对手盘是时间；除非你对整个中国的发展没信心，否则迟早有一天市场会企稳反弹的；我不是在带节奏，我在说的是被验证了无数次的历史周期；如今看空的都是想上车的，现在门票太贵上不起，期待市场帮他们把价格压一压；但须知，现在的货币量和2020年以前的货币量完全不是一个量级；投资和买房，最重要的就是顺势而为；黎明前的夜是最黑的，但黎明确是快要来了。准备买卖置换的，最好不要等；任何的政策利好对还要入场的人来说，都是风险。
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